土地增值稅項目清算

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1、土地增值稅項目清算實務操作要證指南（三）疑難問題解析正瑞稅務師事務所我國房地產企業已經是我國經濟發展的支柱產業，連續8年被國 家稅務總局列為全國稅收專項檢查的重點行業，每年被查處的偷稅金 額巨大，令人觸目驚心，多則千萬元，少則百萬元。目前，房地產市場很不規，涉及的稅種達11個之多，行業涉稅 問題相當復雜，而且房地產企業還普遍抱怨稅負過重。從稅務機關角 度來講，房地產業稅收管理政策性非常強，對征管人員綜合業務素質 要求很高，對稅務師事務所從業人員的要求也提出了更高的稅收政策 水平。就目前存在的情況看：一方面，房地產企業通過各種偷稅手段 進行偷稅的問題確實存在。另一方面，很多房地產企業的財務人員對

2、 政策的理解有誤或根本不了解房地產業相關稅收政策，從而導致無意 識的少繳稅或者稀里糊涂多繳稅。與此同時，由于稅務人員同企業方 面對稅收政策理解存在歧義，也造成稅企間摩擦沖突不斷。本教材旨在將多年從事房地產涉稅服務和稅務稽查的心得體會 與大家分享，希望能以一孔之見為房地產企業和稅務師事務所正確理 解稅收政策提供一個平臺。本講義在容上以房地產業的會計核算和相 關的稅收政策為主線，采取一問一答的形式對各疑難問題進行詳細的 解答，解讀最新政策詮釋稅法本質，以幫助企業防稅收風險，幫助稅 務師事務所從業人員提高業務水平。是稅務干部、稅務師事務所從業 人員、房地產企業中高層管理者的參考教材。本講義編寫得到了

3、省注冊稅務師管理中心培訓部的大力支持和 市局有關處室的幫助，并參考了國家稅務總局浦田房地產專題培訓 教材及國家稅務總局中稅網等相關資料，在此一并表示感。以后若有 新的政策變動或調整，應以新的法規為準。因本人學識有限，加上政 策的不完善以及各人的理解不盡相同有疏漏和不足在所難免，敬請各 位批評指正，不吝指教。馬友xunda5688sina.手機第一部分：行業相關知識疑難解析1、什么是項目總投資？它包含哪些容？答：項目總投資是指項目建設投資、流動資金投資和建設期利息 之和，也叫投資總額（在項目可行性報告中使用）。房地產項目總投資的容包括：土地費用、前期工程費用、建設配 套費用、建安工程費用、室外工

4、程費用、建設監理費用、建設單位管 理費、預備費以及建設期間貸款利息等項目。2、容積率、建設密度、綠地率、建筑系數是如何計算的？答：容積率是指項目用地圍，總建筑面積與項目總用地面積的比 值。容積率能反映單位面積土地上所建蓋的建筑物密度。容積率=總建筑面積于總用地面積附屬建筑物也計算在，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。 當建筑物層高超過8M,在計算容積率時，該層建筑面積加倍計算。答：建筑密度是指項目用地圍各種建、構筑物占地面積總和占總 用地面積的比例。建筑密度=（建筑物占地面積+構筑物占地面積+堆場用地面 積）：項目總用地面積X100%；（建筑密度即建筑系數）答：綠地率是指項目用地圍總綠化用地

5、面積與項目總用地面積的 比值。綠地率=總綠化用地面積于項目總用地面積X100%綠地率越高，容積率越低，建筑密度也就越低，開發商可用于回 收資金的面積越少，而業主住的越舒服。3、房地產開發按項目運作方式可分為幾類？答：房地產開發按項目運作方式的不同可分為三類。第一類：即通常的運作。即取得土地使用權進行房屋建設，出售 新建房屋的方式。第二類：是把生地變成熟地之后，再轉讓的方式。是把毛地變成凈地之后，再轉讓的方式。第三類：其他方式。如購買房屋后出租；購買房屋后出租一段時 間再出售；購買房地產后等待一段時間再轉讓（炒房）；接手在建工 程后繼續開發等。4、什么是凈地？什么是毛地？什么是熟地？答：凈地是指

6、由政府的土地儲備中心將土地征用后，由政府有關 的拆遷部門將儲備土地上的建筑物及附著物拆遷后平整完的土地。答：毛地是指開發商取得的土地上含有建筑物及附著物的土地， 由開發商負責毛地上的拆遷。答：熟地是已經做完地下隱蔽工程完成“七通一平”后的土地。5、土地使用權的轉讓、出讓和劃撥有什么區別？答：根據城鄉規劃法規定，開發商在項目立項通 過，取得建設用地規劃許可證后，就可辦理取得土地使用權手續，土 地使用權的取得主要有三種方式：出讓、轉讓和劃撥。（1）土地使用權出讓可以采取下列方式。 協議、招標、拍賣。依照城鎮國有土地使用 權出讓和轉讓暫行條例第八條、第十二條和第十三條之規定的出讓 土地使用權的具體程

7、序和步驟，由省、市、自治區、直轄市人民政府 規定。（2）土地使用權的使用年限。 居住用地七十年。 工業用地五十年。 教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年。 商業、旅游、娛樂用地四十年。 綜合或者其他用地五十年。（3）土地使用權的轉讓根據條例第十九條規定：土地使用權的轉讓是指土地使用者 將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換與贈與。未按土地使用 權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的土地使用權不得 轉讓。根據條例第二十二條規定：土地使用者通過轉讓方式取得的 土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去 原土地使用者已使用年限后的剩余年限。（4）土地使用權劃撥。根據條例

8、第四十三條規定：劃撥土地使用權是指土地使用者 通過各種方式依法無償取得的土地使用權。依據土地法第五十四 條規定：下列建設用地，經縣級以上人民政府依法批準，可以以劃撥 方式取得：國家機關用地和軍事用地；城市基礎設施用地和公益 事業用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地； 法律、行政法規規定的其他用地；根據條例第四十七條規定：無 償取得劃撥土地使用權的土地使用者，因拆遷、解散、撤銷、破產或 者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應當無償收回其劃撥 土地使用權，并可依照條例規定予以出讓。對劃撥土地使用權， 市、縣人民政府根據城市建設發展需要和城市規劃要求，可以無償收 回，并根據條例的

9、規定予以出讓。無償收回土地時，對其地上建 筑物，其他附著物，市、縣人民政府應當根據實際情況給予適當補償。6、取得土地使用權階段的合法有效憑證（扣除憑據）主要有 哪些？答：該階段發生取得土地使用權所支付的金額及土地征用及拆遷 補償費。取得土地使用權所取得的金額主要含土地出讓金或出地轉讓 金、契稅、規費、土地變更費、土地評估費、其他等；土地征用及拆 遷補償費主要包括：拆遷安置補償費、青苗補償費、耕地占用稅、其 他等。土地使用權費用表1-1序號項目合法有效憑證1土地出讓金或土地轉讓金土地規費專用收據或行政事業單位結算憑證或轉讓無形資產發票2契稅稅票3土地變更費行政事業單位結算憑證4規費行政事業單位結

10、算憑證5土地評估費服務業發票6其他應稅行為提供發票，非應稅行為提供行政票據或自制憑證7、建設項目、單項工程、單位工程、分項工程、分部工程如 何區分？答：這是關于建設工程產品的分類問題。用工作分解法可將建設 項目劃分成若干單項工程、單位工程、分項工程、分部工程（每個單 位工程又可劃分為若干個分部工程、分項工程）。建設項目：指按照一個總體設計或初步設計建設的全部工程。如 一個住宅小區、一所學校、一個工廠。單項商業用房。單項工程：指具有獨立的設計文件，竣工后可獨立發揮使用功能 和效益的建設工程。單項工程是建設項目的組成部分。單位工程：具有獨立的設計文件和獨立的施工圖，是工程造價計 算的基本對象。單位

11、工程通常是一座獨立建（構）筑物。分部工程：是單位工程的組成要素。將一個單位工程劃分為幾個 部分。分項工程：是基本的構造要素。分項工程是分部工程的組成部分。8、開發產品的面積如何確認？（資料的出處）答：（1）總建筑面積：通過審核立項批文和建筑規劃許可證取得。因為兩個文件是工程建設前取得，所以相對實際的建筑面積應有一定誤差。需要與最終的房管局測繪報告相核對，最終確認總建 筑面積。（2）可售面積和不可售面積：可根據建筑規劃許可證、建筑 施工許可證和房屋、土地測繪技術報告取得。（建筑規劃許可 證一般情況下標有地上面積、地下面積、人防面積；配套設施 一般標有學校、醫院、會所等字樣）我們可以根據容進行比對

12、 分析可售面積和不可售面積的劃分。（3）已售面積和未售面積：主要通過商品房銷售統計表和 房管部門開發企業銷售的網備資料取得。需要注意的是：開發商轉讓固定資產或用于捐贈、贊 助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵 債、換取其他單位或個人非貨幣性資產的開發產品，均應作 為已售面積并按同類開發產品的平均售價確認收入，并入商 品房銷售總額中去。開發產品面積確認后，按以下公式計算 單位成本和應結轉的銷售成本。開發產品單位成本=開發成本總額于總可售面積本期應結轉的銷售成本=開發產品單位成本X本期已售面積8、如何計算樓面地價？答：樓面地價是指每平方米建筑面積所分攤的土地價格。也就是 每平方米土

13、地價格與建筑物容積率之間的比值。計算公式如下： 樓面地價=土地總價于總建筑面積=土地單價于容積率 總建筑面積=土地總面積X容積率9、開發產品的總建筑面積、可售面積、不可售面積之間有何關 系？如何進行劃分?答：開發商所開發產品的面積是土地增值稅審核的一個重要的基 本數字指標，是幫助確認開發成本總額、開發產品單位成本、應結轉 的銷售成本的重要依據，最終影響稅款的計算。從數字的分析角度講， 總可售面積=已售面積+未售面積；總建筑面積=總可售面積+不可售 面積；從形式上分析：可售面積=商品房套面積+分攤面積；不可售 面積包括：人防面積、非盈利性社會公共事業設施(公共配套設施的 面積)以及其他不得在業主

14、購買面積分攤的設施面積。10、開發商對被拆遷人如何進行補償和安置？答：取得“毛地”的補償和安置：開發商拿到“毛地”后，取得“拆遷許可證”根據中 華人民國城市房屋拆遷管理條例對被拆遷人實施拆遷并進 行安置，其形式有：貨幣拆遷補償；產權置換被拆遷人補交 差價款的補償；違建房屋、臨時房屋適當進行貨幣補償或安 置補償。11、房地產建筑面積的種類及合同面積與測繪面積有什么區別？答：房地產建筑面積從建設項目的環節劃分有以下七類。(1) 規劃面積一一建設工程規劃許可證注明的面積。(2) 施工面積一一建設施工規劃許可證注明的面積。(3) 竣工面積一一竣工圖紙及竣工驗收報告注明的面積。(4) 測繪面積一一項目竣

15、工后由測繪部門出具的測繪報告上注明的面積。(5) 可售面積開發商擁有銷售權的建筑面積。（6）不可售面積一一開發商沒有擁有銷售權的建筑面積。（7）合同面積一一商品房買賣合同上注明的面積。合同面積與測繪面積有一定的區別和誤差（規定有個3%的指標）一般情況下合同面積小于測繪面積。12、房地產開發項目公共配套設施的可售面積如何確認？答：開發項目的公共配套設施，界定可售面積和不可售面積的依 據是政府規定或開發商與業主的約定。通常不可售的公共配套設施 有：（1）物業用房。（2）社區居委會用房。（3）派出所用房。（4）移交政府有關部門的學校、醫院、人防工程、幼兒園。（5）產權權屬界定為全體業主的地下停車場、

16、車庫、文體 場館等公共配套設施。除不可銷售面積外都是可售面 積。包括：回遷安置面積、銷售時贈送的面積以及各 種經營性公共配套設施的面積等。13、交付使用的含義是什么？答：商品房銷售管理辦法（建設部第88令）第三十條規定： 房地產開發企業按照合同規定，將符合交付使用條件的商品房按期交 付給買受人。未能按期交付的，開發商應當承擔違約責任。因不可抗 力或者當事人在合同中約定的其他情況需延期交付的，開發商應及時 告知買受人。14、什么是宗地地價？其容是什么？答：宗地地價是指具體宗地在某一時期的土地使用權價格。宗地 地價的評估是評估出待估地價在某一時期上土地使用權價格。根據評 估目的不同宗地地價可分為：

17、標定地價、出讓底價、交易地價。15、開發商的“五證”、“兩書”是什么？答：“五證”是：（1）國有土地使用證。（2）建設用地規劃許可證。（3）建設工程規劃許可證。（4）建設工程施工許可證。（5）商品房預售許可證?！皟蓵笔牵海?）住宅質量保證書。（2）住宅使用說明書。16、在稅收檢查中房地產項目可售面積如何確認？答：（1）開發商出售的未測繪建筑面積（建筑）可以依據竣工面 積確認可售面積。（2）測繪面積權屬登記所依據的面積確認。17、土地使用權的出讓、轉讓和劃撥有什么區別？答：（1）土地使用權的出讓。一一是國家以土地所有者的身份將 土地使用權在一定的年限讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支 付土

18、地使用權出讓金的行為。年限分為：居住用地70年；工業用地 50年；教育、科技、衛生、體育用地40年；商業、旅游、娛樂用地 40年；綜合或者其他用地50年。其出讓方式分為協議、招標、 拍賣。（2）土地使用權轉讓。一一土地使用者將土地使用權再轉移 的行為。包括出售、交換和贈與。（3）土地使用權劃撥。一一土地使用者通過各種方式依法無 償取得的土地使用權。第二部分：土地增值稅疑難問題解析1、土地增值稅的征收方式有幾種？答：條例第三條規定：基本征收方式為按實征收，即按照納 稅人轉讓房地產所取得的增值額（轉讓收入減去法定準予扣除項目金 額后的差額）和條例所規定的稅率（四級超率累進稅率）計算征 收。還可根據

19、征管法第三十五條、條例實施細則第十九條的 規定核定征收土地增值稅。2、“普通標準住宅”如何確認？條件是什么？答：（1）根據財稅（2006）141號文和國辦發（2005）26號文規 定執行。由地級市人民政府立項審批，并報當地稅務機關辦理減免稅 手續或備案。（2）“普通標準住宅”應同時滿足以下條件：住宅小區建筑容積率在1.0以上。單套建筑面積在120平方米以下。實際成交價格低于同級土地上住房平均交易價格1.2倍以下。3 土地值稅的清算單位如何確認？確認的要點是什么？答：國稅發（2006） 187號文規定：土地增值稅以國家有關部門 審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目以分期 項目為

20、單位清算，開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的應分 別核算增值額。確認的要點是：（1）確認開發項目基本情況。（2）每個開發項目 按單項開發項目、單位工程或單項工程等標準確認清算單位情況。（3） 開發項目的申報登記情況。4、土地增值稅清算中，如何把握法定的三類清算單位？答：根據國稅發（2006）187號文件規定，應理解為：（1）是一次性單項開發的，應以該單項房地產開發項目為清 算單位。（2）分期開發的房地產項目以分期開發項目為清算單位。（3）分用途開發的房地產項目，以不同用途的單項開發項目 或單位開發項目為清算單位。如果開發項目中同時包含普通住 宅和非普通住宅的，應分別以普通住宅和非普通住宅

21、劃分清算 單位。細則對清算單位的規定：細則第八條規定“土地增值稅以納稅人房地產成本核算 的最基本核算項目或核算對象為單位計算?！逼浜x是：在計 算征收土地增值稅時，計稅的單位或計稅的對象要以房地產開 發企業成本核算的最基本的核算項目或核算對象相一致。市的規定：（1）京地稅二（1996） 240號文和細則第八條規定：房 地產綜合開發企業應依照財務會計制度的基本核算項目或核 算對象為計算單位。但以“開發小區”為計稅單位的房地產綜 合開發企業，對“開發小區”的別墅、公寓、辦公寫字樓、賓 館、飯店、非普通標準住宅等其他房地產，應分別按單位工程（棟號）計算土地增值稅。普通標準住宅與其他公建房成本劃 分不

22、清的，一律按規定征稅。成本核算單位一經確認，在土地 增值稅未清算之前不得變動。（2）地稅局土地增值稅清算管理辦法的通知（京地稅 200892號文）第三條規定：土地增值稅清算以納稅人初始 填報的土地增值稅項目登記表中房地產開發項目為對象，對一 個清算項目中既有普通標準住宅工程，又有其他商品房工程的 應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額 的，建造的普通標準住宅不能適用條例第八條（一）項的 免稅規定（即按項目不分別清算）。5、房地產開發企業常規開發建設項目清算單位如何確認？答：對于一個常規開發的項目，在確認清算單位時，房地產開發 項目的確認應以有關部門頒發的許可證照為條件。凡應獨立

23、辦理有關 部門的許可證照的房地產開發項目，才是一個法定意義上的獨立開發 項目。土地增值稅清算單位，應以法定意義上的獨立開發項目作為劃 分對象。根據實際開發情況，分別以單項開發項目、單位工程、或單 項工程為清算單位。對自定名稱的開發項目與法定名稱的開發項目不一致的，應以 “五證”上登記的開發項目名稱，作為土地增值稅清算單位的劃分對 象；開發商自定名稱的開發項目不能作為土地增值稅清算單位的劃分 對象。6、房地產開發企業非常規開發建設項目清算單位如何確認？答：應堅持“實質重于形式”的原則，確認時應注意兩個問題。（1）原則上應根據取得土地后實際開發情況劃定確認獨立開 發項目。（2）清算單位的確認與常規

24、開發項目的確認相同。都是根據 項目實際開發情況，分別以單項開發項目、單位工程或單項工 程為清算單位。7、一個開發項目有幾種開發方式？答：有三種開發方式：（1）單項開發、（2）分期開發、（3）分用 途開發。8、土地增值稅的清算條件是什么？答：根據國稅發（2006）187號文件第二條規定：有納稅人自行 清算和稅務機關要求納稅人清算，及納稅人委托稅務事務所幫助納稅 人清算（中介機構出具清算鑒證報告）。清算的條件是：（1）開發項目全部竣工、完成銷售的；整體轉讓未竣工決算 的房地產開發項目的；直接轉讓土地使用權的。（2）已竣工驗收的項目，已轉讓房地產建筑面積的占整個項 目可售面積的比例在85%以上，或該

25、比例雖未超過85%但剩余 的可售建筑面積已經出租自用的；取得預售證滿三年仍 未銷售完畢的；納稅人申請注銷未辦理土地增值稅清算手續 的；省稅務機關規定的其他情況。9、土地增值稅的預征圍是什么？答：根據條例實施細則等規定，除當地人民政府規定的經濟 適用房收入不預征土地增值稅外，對房地產開發企業開發其他項目 的，在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入（含價外收入）， 均按統一規定預征土地增值稅。10、開發商將自己開發的商品房出租的，是否要視同銷售？答：根據新31號文第七條規定：用于捐贈、贊助、職工福利、 獎勵、對外投資、分配股東或投資人、抵償債務、換取其他企業單位 和個人的非貨幣性資產等行為視同銷

26、售。于開發產品所有權或使用權 轉移或于實際取得利益權益時確認收入（或利潤）的實現。根據（國 稅函2008828號）文第一條規定：企業將自己開發的商品房出租， 不需要視同銷售確認收入。（關于企業處置資產所得稅處理問題的通 知）11、以房地產進行投資、聯營的是否征收土地增值稅？答：根據（財稅199548號）第一條規定：對于以房地產投資、 聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作 為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土 地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。（財稅200621號）第五條明確規定：對于以土地（房地產） 作價入股進行投

27、資（或聯營）的，凡所投資的企業是從事房地產開發 的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資或聯營的均不適 用（財稅199548號）第一條暫免征收的規定。所以房地產開發企 業以自行開發的房地產進行投資或聯營的應“視同銷售”處理征收土 地增值稅；企業和單位將房地產投資（或聯營）到房地產開發企業的 應按“視同銷售”處理征收土地增值稅；除此以外，企業和單位以房 地產對外投資或聯營的暫免征收土地增值稅。12、房地產開發企業合作建房是否要征收土地增值稅？答：根據（財稅199548號）第二條規定：對于一方出土地， 一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的暫免征收；建 成后轉讓的征收。13、企業之

28、間互換房產是否免征土地增值稅？答：根據條例之規定：納稅人轉讓房地產取得的收入，包括 貨幣收入、實物收入和其他收入。所以企業之間互換房產計征土地增 值稅。根據（財稅199548號）第五條的規定，對個人之間互換自 有居住用房的，經稅務機關核實，免征土地增值稅。14、企業兼并轉讓房地產的是否征收土地增值稅？答：根據（財稅199548號）第三條規定：在企業兼并中，對 被企業將房地產轉讓到兼并企業中的暫免征稅。15、職工集資建房是否征收土地增值稅？答：根據條例及其細則的規定：職工集資建房不屬于計 稅對象的征收圍。16、開發企業將開發產品轉作固定資產是否征稅？答：根據（國稅發2006187號）規定：開發企

29、業將開發的部分 房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如產權未發生轉移則 不征稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。17、條例細則中規定的“贈與”包括哪些容？答：（1）房屋所有人、土地使用權所有人將房地產贈與直系親屬 或承擔直接贍養義務人的。（2）房屋所有人、土地使用權所有人通過中國境非營利的社 會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社 會福利、公益事業的。以上社會團體指：中國青少年發展基金會；希望工程基金會； 宋慶齡基金會；減災委員會；中國紅十字會；中國殘聯；全國老年基 金會；老區促進會以及民政部門批準成立的其他非盈利的公益性組 織。18、開發企業非直接銷

30、售和自用開發產品時，如何確認計稅 收入？答：根據（國稅發2006187號）規定：應作為視同銷售處理。 計稅收入的確認有三條：（1）按本企業在同一地區，同一年度銷售的同類房地產的平 均價格確認。（2）由稅務局參照當年、當地同類房地產的市場公允價值或 評估價值確定。評估價格的確認按（國稅發199648號）第 五條的規定確認。19、地方政府要求開發企業代收的費用如何計征土地增值稅？答：根據（財稅199548號）第六條規定：如果代收費用未計入房價中，而在房價之外單獨收取，可以不作為轉讓房地產收入，在 計算增值額時，不允許扣除代收費用。如果代收費用是計入房價中向 購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得

31、的收入計稅。在計算扣 除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數。20、開發企業將開發產品轉為自用之后再對外銷售計稅時能否 加計扣除？答：根據（財法字19956號）第七條規定（國稅函發1995110號）第六條規定（財稅字199548號）規定開發商將轉為自用的商品房（或門面房）再對外出售時（自用時 間超過12個月），應按轉讓舊房及建筑物的規定來計算其增值額，不 允許加計扣除20%。需要說明的是如果是開發企業開發的商品房（或 門面房）空置年限在一年以上的應屬于新房，不屬于轉讓舊房。21、“小產權房”是否征收土地增值稅？答：根據（國稅函2007645號）的規定，應當征收土地增值稅。22、開發商折扣轉讓房地產的如何確認土地增值稅計稅收入？答：土地增值稅相關政策規定中對折扣銷售并沒有明確規定。根 據“法無明文規定不得執行”的原則，若開發商在開發產品銷售過程 中，將折扣與價款未開具在同一發票上，應當以收入沒有扣除折扣后 的總額即發票上的收入為應稅收入，對于折扣額應作相應處理。如計 入銷售費用、管理費用等。如果實際上為回扣支出，則不允許扣除。23、合作建房以哪一方為清算對象？答：根據條例和細則等相關規定，應以合作建房雙方中 的立項的一方為土地增值稅項目清算的對象。