《商業計劃書、可行性報告》龐泉溝旅游渡假村項目可行性研究報告8

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1、第一章 總論第一節 項目名稱及主辦單位概況1.1.1項目名稱 龐泉溝旅游渡假村1.1.2主辦單位 山西濃濃婚紗攝影中心主辦企業名稱：山西濃濃婚紗攝影中心企業地址：法人代表：注冊名稱：企業代碼：第二節 項目概況1、總建筑面積7108m2 占地：60000m2 (6公頃) 其中：建筑面積 7108m2 道 路： 3938m2 水域面積： 5472m2 沙灘面積： 150 m2植被面積： 36297 m22、項目總投資： 3、資金來源 ： 自籌： 融資： 貸款： 第三節 可行性研究范圍及依據1.3.1編制范圍：龐泉溝渡假村1.3.2研究要點 項目建筑的必要性分析 市場調查分析 建筑安裝工程方案 配套

2、工程方案 總估算投資及資金籌措 經濟效益分析1.3.3編制依據1、國家計委關于建設項目進行可行性研究試行管理辦法2、交城縣總體旅游規劃3、龐泉溝旅游風景區發展整體規劃4、龐泉溝鎮鎮域總體規劃5、國有土地使用證書第四節 研究結論龐泉溝是我國黃土高原地區獨具特色的森林生態觀光、休閑度假、生態療養目的地。龐泉溝渡假村以龐泉溝旅游風景區完整的森林生態系統建設為主體，配套服務設施建設為輔的原則。以人文景觀的傳統文化美作陪襯，保持自然景觀的生態美、自然美。龐泉溝旅游風景區項目開發是面向市場，研究市場，拓展市場，針對不同的市場需求，利用自身豐富的優勢旅游資源，策劃有賣點的旅游產品，擴大消費規模，提高經濟效益

3、。其規劃的重點放在在旅游基礎設施建設上，加大旅游業政策扶持力度，扶持旅游業加快發展。龐泉溝渡假村的開發可以提高資源吸引力，促進地方經濟發展。龐泉溝渡假村項目以自身的優勢融合龐泉溝旅游風景區的優勢，迎合了龐泉溝旅游風景區發展整體規劃和交城縣總體旅游規劃的政策導向，在此不失時機的推出可行性很強。第二章 項目提出的必要性分析第一節 項目提出的背景龐泉溝自然保護區1986年被國務院批準為國家級自然保護區；1993年成為“中國人與生物圈”保護區首批成員。被中國科學技術協會指定為“全國科普教育基地”，被山西省政府指定為“青少年愛國主義教育基地”。其森林覆蓋率達85%以上，被譽為黃土高原上的“綠色明珠”，有

4、“華北落葉松故鄉之稱”。交城縣總體旅游規劃、龐泉溝旅游風景區發展整體規劃、龐泉溝鎮鎮域總體規劃的推出為龐泉溝渡假村項目的開發提供了有利的時機。第二節 市場調查分析據龐泉溝溝旅游發展整體規劃的資料顯示： 龐泉溝旅游風景區游客接待目標（單位：萬人次）時 間201020152020總游客量11.919.331龐泉溝旅游風景區旅游市場目標市場近期中期遠期入境旅游市場核心市場日本、韓國旅游者。以太原為目的地的分流海外旅游者。以北京、山西為目的地的分流海外旅游者?；臼袌龈郯呐_旅游者。東南亞各國旅游者。東盟各國旅游者。機會市場亞洲區專項旅游者。歐美、澳洲地區專項旅游者世界其它國家專項旅游者。國內旅游市場核

5、心市場太原、呂梁城市居民。太原郊區居民，臨汾、朔州、陽泉城市居民。晉城、長治、石家莊、大同、北京等市場?；臼袌龊颖?、陜西、河南市場。華北地區。東北、西北地區。機會市場長江三角洲、珠江三角洲。華東、華中地區。西南地區。 龐泉溝渡假村項目的開發服務于龐泉溝旅游風景區旅游市場的主體，龐泉溝渡假村項目的建設為龐泉溝旅游風景區提供了大量的基礎設施，雙方共同發展、互利互惠。第三節 必要性分析 龐泉溝渡假村的建設是龐泉溝旅游風景區所必須的基礎設施，龐泉溝現階段的市場格局遠遠不能滿規劃中的龐泉溝旅游風景區旅游市場的需求，因此，龐泉溝渡假村的建設是符合市場需要的。 隨著人們生活水平提高，觀賞水平必然提高。旅游

6、者紛紛拋棄庸俗而趨向高雅，向自然性、探索性、求知性發展，渴望回歸自然，疾呼生態覺醒，熱衷森林野趣，樂游名山大川，渴求回到綠色之中，回到大自然之中。探險、登山、漂流、游泳、森林浴、休憩、攝影、作畫、采標本等享受森林生態功能之益成為現代旅游的時尚。龐泉溝作為純天然景觀，迎合了目前游客返樸歸真的口味，極大地滿足了人們的心理需要。有龐泉溝旅游風景區得天獨厚的自然資源優勢為基礎，因此在該地段建設龐泉溝渡假村是必要的和可行的。第三章 建設規模及使用功能1、A區技術指標規劃面積：9920m2建筑面積：1252 m2道路面積：968 m2水域面積：1167 m2沙灘面積：150 m2植被面積：6383 m2A

7、區主要以接待游客吃住為主2、B區技術指標規劃面積：49556 m2建筑面積：5856 m2廣場面積：4700 m2運動場面積：181 m21道路面積：2970 m2水域面積：4305 m2植被面積：29914 m2 B區以休閑渡假為主第四章建設地址概況第一節地理位置及社會、交通條件4.1.1 地理位置及社會狀況 該項目建設地址龐泉溝渡假村位于龐泉溝風景區的，環境清新，被山面水，植被豐富，藏風聚氣，具有廣闊的市場前景。4.1.2 交通狀況 建設場地位于龐泉溝風景區的入口處，交通十分便利，具有良好的經濟發展條件。4.1.3 環境條件 龐泉溝風景區1980年經山西省人民政府批準建立，1986年晉升為

8、國家級，主要保護對象為珍禽褐馬雞和暖溫帶亞高山針葉林。區位于呂梁山中段，海拔1500-2830米，山勢險峻，高差較大，自然植被茂盛，為我國暖溫帶殘存的天然林中少數保存完整的地區之一和華北落葉松的原產地。第二節 自然條件龐泉溝處于暖溫帶大陸性季風氣候區，同時受海拔、地形和森林等多種因素的影響，與省內同緯度地區相比，氣溫偏低，變幅較大，空氣濕度偏高，形成典型的山地氣候。 該區氣候屬于暖溫帶及其呂梁山半濕潤區，雨量充沛，年平均降水800mm左右。根據龐泉溝氣象觀察站(11133E，3755N，海拔1630米，龐泉溝鎮二合莊)19831996年觀察資料記載統計，年平均氣溫4.3，極端最高氣溫320(1

9、987年7月31日)，極端最低氣溫-26.1(1989午1月13日)，1月份平均氣溫-10.2 ，7月份平均氣溫17.5；大部分地區10的積溫18002950h。穩定通過10，初日，低山4月下旬，中山及高山區在5月上中旬；終日，低山區在9月中下旬或10月上旬，高中山在9月上中旬。無霜期90天。全年太陽輻射總量535910.4586152J平方厘米，年日照時2800h。第三節 地質現狀（1）地質地貌龐泉溝所在的關帝山地區位于呂梁山脈的中段，呂梁山脈主脊線縱穿全境。地層屬中太古界呂梁群，主要種類包括花崗巖、片麻巖、輝綠巖、石英巖和角閃巖等。全境地貌屬剝蝕強烈的大起伏中山，自中生代燕山運動隆起后，經

10、長期侵蝕，形成當前山勢陡峭、溝壑縱橫、地形變化復雜的地貌；主峰孝文山位于本區北部，海拔2831米，是華北地區第三高峰(僅次于五臺山的北峰和西峰)。東部被由孝文山、關帝山(2585米)等組成的山脊線所包圍，中部山間寬谷呈堆積地貌。全境垂直高差1230米，平均坡度25左右。（2）水文條件龐泉溝范圍是山西省內降水量較高地區之一。主溝龐泉溝呈北南走向，是汾河一級支流文峪河的發源地，境內流長6公里，地表水源充足，流量相對穩定。其東西兩側有神尾溝、大沙溝、八道溝、八水溝、龐泉溝、大草坪溝、社堂構、腰則溝等山澗溪流，四季長流，水質清澈，匯入文峪河主流后河床漸趨平緩，流量0.73.2立方米秒，侵蝕模數每平方公

11、里100200噸；水質無污染，所含礦物質為碳酸鈣鎂型，氟離子含量為8mgL，還含有鈉、鈣、鉀、鎂、鐵、硫等元素，碘離子含量偏少，pH值為7.8。（3）土壤本區土壤有明顯的垂直分布帶，在同一垂直帶內，隨不同坡向、坡度和植被情況自下而上土壤類型分布為： A.山地褐土為低山帶的主要土壤，分布于16501900米的陰坡，土層厚80120厘米，陽坡分布于1750米2100米之間，土壤特點為腐殖質含量稍低，pH值為6.57.2，粘度較強，有石礫，侵蝕程度較小。 B.黃土質山地淋溶褐土為區內主要土壤類型，廣泛分布于17002000米中山地帶。土層厚4070厘米，地形較平緩的地段可達80厘米以上，由于強度淋溶

12、結果，具有明顯的淀積層，剖面中石灰淋溶強烈，土壤pH值為6.57.5，有粘粒淋溶聚積作用，土壤侵蝕微弱，自然肥力稍高。 C.花崗片、麻巖質山地棕壤主要分布于20002400米的中山和亞高山地帶，土層厚80110厘米，腐殖質含量很高，pH值為6.27.0。有未分解和半分解的植被落葉層，呈棕褐色，厚度l020厘米；土壤肥力較高，保水透氣性能良好，無侵蝕現象。 D.不飽和黑氈土集中分布于23002700米的亞高山灌叢草甸地帶，土層厚40100厘米，由于氣溫低，蒸發量小，使土壤持水量長年較高。剖面疏松，多為壤質。腐殖質層一般厚1030厘米，最高可達80厘米；最表層為盤結緊密呈海綿狀的草皮層，pH值6.

13、5，土壤肥力較高，微生物分解較慢，無侵蝕現象第三節 公用工程5.3.1 供電工程5.3.1.1 設計依據民用建筑電氣設計規定（GBNJ/T16-92）民用建筑照明設計標準（GBJ113-90）建筑設計防火規范（GB116-87）火災自動報警系統設計規定（GBJ116-88）5.3.1.2 供電系統本工程供電電源由當地電網引入。5.3.1.3 防雷與接地 沿建筑物屋頂周邊設避雷帶，并在屋頂設不大于15X15米避雷網，防直接雷擊。防雷引下線利用框架柱內兩根主筋連接。接地極利用基礎鋼筋。防雷接地與電氣接地共用接地極，接地電阻不大于1。本工程采用TN-C-S接地系統，所有用電設備不帶電，金屬外殼均作好

14、PE線保護。5.3.1.4 弱電系統（1）火災自動報警系統 根據民用建筑電氣設計規范的要求，消防控制室、營業大廳、計算機房、可燃品用房設火災報警器。（2）計算機網絡及綜合布線系統為適應現代商業經營管理功能的需求，設有經營管理用計算機系統。計算機網絡與電話通訊系統采用綜合布線，以適自學成才現代化經營的需要。5.3.1.5 監控系統營業廳內有攝像機系統、監控系統，出口處設有防盜報警探測器。5.3.2 通訊工程設電話線路 付，由當地電話網引入。5.3.3供排水工程（1）用水量及水源生活用水量為 立方米/日，空調補充水量為 立方米/日。（2）室外給水管網室外給水管網為環狀，沿超市周邊一圈布置，室外給水

15、管網上設置若干閥門、灑水栓及室外消火栓。（3）室外排水管網建筑物排水接至室外管網，在室外設檢查井、化糞池，污水經化糞池處理后排入市政污水管網。（4）室外雨水管網本建筑及庭院的雨水與排污水采用分流制，雨水經集中后直接排入市政排雨水管網。（5）室內給水系統室內生活給水由備水井供給，給水壓力由生活用水水泵提供。室內給水管道選用鋁塑管材。（6）室外排水系統室內排水系統采用鑄鐵排水管，直接排至室外化糞池。室內排水管道選用PVC-V管材。5.3.4 采暖通風空調設計（1）本項目冬季采用水暖供熱，夏季采用空調降溫。（2）通風系統衛生間均設置排氣扇，超市大廳多處設排風機。5.3.5 消防系統設計按我國現行設計

16、防火規范要求，超市內設消火栓系統，自動噴淋滅火系統，配置滅火器。第六章 環境保護與安全防護第一節 環境保護6.1.1投入使用后的廢水、廢物治理 廢水：本項目不產生工業廢水，主要為生活污水，經下水管道排到室外的化糞池，經初處理后排入污水管道，統一凈化處理。 廢物：主要廢物為生活垃圾，經袋裝集中后，置于公共垃圾站，由市環衛局衛生大隊統一處理。6.1.2施工中的三廢整理 本項目在實施過程中產生的建筑垃圾，采用集中堆放及清理的方式進行處理，少量生活廢水經排污管排到污水管網。施工時應盡量減少噪聲污染。第二節 勞動保護與安全防護6.2.1 項目施工期間應嚴格遵守國家的有勞動安全的規定,由施工企業設置專職的

17、安全員負責監督檢查工作，做到安全施工，文明施工。6.2.2 施工現場進出車輛應合理設計行車路線，確保交通安全。第七章 節能第一節 設計原則及依據 本項目屬于公共建筑類別，設計中遵照部頒標準民用建筑節能設計標準（JGJ26-86）及省頒標準民用建筑節能標準山西地區實施細則（DBJ0420391）執行。 為了貫徹國家頒布的節能能源的政策，扭轉我市嚴寒地區居住采暖能耗大，環境質量差的現狀，建筑設計和采暖設計中采用適當的技術措施，在保證使用功能和建筑質量并符合經濟合理的原則下，將采暖能耗控制在國家規定的水平上，達到節能的目的。第二節 節能措施 本項目節能主要體現在節電方面，設計中采取的主要措施如下：

18、（1）照明設備的節能：適當增加照明分支回路，增設照明開關，采用分區控制方式，以減少不必要的照明，照明電源線路采用三相五線制，以減少電力損失，設計盡量使三相負荷平衡，照明燈具采用外鎮流器節能燈，避免使用大功率白熾燈。 （2）低壓電器的選型為 型。 （3）設備機泵用電機選擇節能型，可降低能耗10%以上。第八章 企業機構及定員第一節 組織機構設置機構設置如下：第二節 勞動人員定員表序號部門名稱定員（人）備注8.2.1勞動定員表8.2.2員工來源 管理人員以企業 為主， 為輔，業務人員、服務人員以招聘職工為主，保安人員經保安公司培訓并持證上崗。第三節 人員培訓 人員培訓，由龐泉溝渡假村聘請商業學?；蚵?/p>

19、業學校教師，集中分類對各崗位人員進行職業培訓，經考試合格后持證上崗。第九章 工程進度計劃 項目的實施內容包括：施工圖設計、園林景觀設計、清理施工現場、現場地質勘察、主體工程建筑安裝工程、設備定貨、竣工驗收。建設工期： 個月工程實施計劃如下：（1）基礎工程： 個月（2）主體工程施工： 個月（3）裝飾工程： 個月（4）園林景觀景觀工程： 個月 以上工作交叉進行。第十章 總投資估算及資金籌措第一節 估算依據10.1.1山西省建設工程投資估算指標10.1.2山西省建設工程其它費用暫行標準10.1.3其它有關收費標準及規定第二節 固定資產投資估算及編制說明10.2.1 編制說明 （1）總投資估算由兩部分

20、組成: （2）根據財政部、國家稅務局、國家計委財稅字（1999）299號文關于暫停征收固定資產投資方向調節稅的通知，從2000年1月1日起暫停征收固定資產投資方向調節稅，本項目未計固定資產投資方向調節稅。待國家有新政策時，按新政策執行。長期貸款利率按中國人民銀行公布的同期貸款利率計算。10.2.2 總投資估算（詳見附表） 新建工程費用估算表（表一）名 稱單價（元/ m2）單 位數 量總 價（萬元）建筑 面積磚混650m23554231.01框架800m23554284.32道路120m2393847.26水域60m2551733.11沙灘80m21501.2植被m236297綠化40m21000040合計636.9備注:不含前期費用(包括：拆遷、安置等)投資估算表 序號費用名稱計算基數計算公式金額（萬元）一類費用直接費合計636.9二類費用征地費無拆遷補償費無勘察費53.19規劃設計費2萬/公頃12建筑設計費3.5%22.30可研編制費42.55建筑單位管理費85.1工程監理費1.71.09建設單位臨設費85.1二類費用合計+51.33三類費用基本預備費+8+5.51貸款利息工程總投資費+688.23（表二）