新樂地商業項目運營定位方案ppt課件

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1、“新樂地”商業項目運營定位方案商業運營部2011-09-05目錄一：項目介紹一：項目介紹二：市場分析二：市場分析三：本案預期三：本案預期四：四：“新樂地新樂地”的定義與定位的定義與定位 1 1、新樂地的定義、新樂地的定義 2 2、新樂地的定位、新樂地的定位五：五：“新樂地新樂地”的招商和運營思路的招商和運營思路 1 1、招商和運營的包裝、招商和運營的包裝 2 2、運營準備和促進、運營準備和促進一：項目介紹一：項目介紹本案本案 通江國際項目地處商洛市通江路北段，北臨北新街、南接長坪公路，距市中心僅數分鐘車程；北新街為市內重要的交通干道，市政基礎設施配套齊全；項目西鄰市政府新行政辦公區，地塊大致呈

2、“T”字形，目前基礎設施建設已全面展開，周邊建筑物為多層辦公及住宅；區位周邊生態環境良好，地理位置優越，生活與工作十分便捷，是居住和商業經營的理想之地。通江國際項目地處商洛市通江路北段，北臨北新街、南接長坪公路，距市中心僅數分鐘車程；北新街為市內重要的交通干道，市政基礎設施配套齊全；項目西鄰市政府新行政辦公區，地塊大致呈“T”字形，本項目住宅部分預計2011年底交房，商業部分預計春節整體開業；周邊建筑物為多層辦公及住宅；區位周邊生態環境良好，地理位置優越，生活與工作十分便捷，是居住和商業經營的理想之地。項目占地29.4畝（以土地證確定面積為準），總規劃面積約99113.79平方米，其中住宅51

3、496.34平方米，公寓26015.58平方米，獨立集中式商業14808.7平方米。綠化率39.07%，容積率4.58。居住戶數853戶，設有地下停車位356個，地面停車位164個。一：項目介紹一：項目介紹（一）宏觀分析：（一）宏觀分析：商洛原有商業是以自然形成的傳統商業模式為主，布局單一、松散，以習慣性消費引導為主，缺乏功能完善、業態互補的集中型現代綜合商業體；雖然出現了小綜合體的雛形：天元時代廣場、百利購物廣場，但是限于物業條件和發展格局所困，未能健康發展；同時當地商業發展遲緩、陳舊遠遠滿足不了城市發展和市民日益增長的消費需求。二：市場分析二：市場分析二：市場分析二：市場分析二：市場分析二

4、：市場分析（二）整體商業分布及發展趨勢分析：（二）整體商業分布及發展趨勢分析：1、商洛城市商業現狀：目前，商洛的主要商業區集中在以北新街和工農路組成的丁字地帶，北新街東西走向，中段長約為1500米，雙向6車道，是東西橫向分布的商洛和商州區的主動脈，是商洛最寬闊、最繁華、最具活力的商業金融中心街區。整條街以西邊黃沙河的十字口到東邊中心廣場的丁字口中間段為最繁華區域。沿街建筑以4-6層的居民樓為主，其次單位辦公、自建房居多，基本上都是底層商業，上層居住。最高建筑為在建的萬盛商務綜合樓，計13層。通過市場調研（附表），可以得知該區域商業結構單調、傳統、松散的現狀布局，是隨著城市的發展自然形成的。序號

5、序號業態分類業態分類其中小其中小類類商家數量（家商家數量（家）營業面積（）營業面積（）備注備注10-3010-3030-5030-5050-10050-100100-1000100-10001 1服裝（專賣店服裝（專賣店）18518540403737989810102 2超市（便利店超市（便利店）424226268 83 35 5大超市大超市4 42 23 3家電（通訊、家電（通訊、太陽能）太陽能）84843232272713136 64 4餐飲餐飲797929292323111116165 5娛樂休閑（美娛樂休閑（美容美發、足浴容美發、足浴、酒吧、酒吧、KTVKTV、茶秀，網吧）茶秀，網吧）

6、707026261515151514146 6金融銀行金融銀行17176 611117 7生活服務（洗生活服務（洗衣、內飾、婚衣、內飾、婚紗）紗）32328 814146 64 48 8醫藥醫藥2828171711119 9建材，家具建材，家具2 22 21010機關單位（醫機關單位（醫院，學校）院，學校）3737合計合計580580二：市場分析二：市場分析二：市場分析二：市場分析2、商洛城市商業發展趨勢 陜西省政府重點支持商洛發展的“商（州）丹（鳳）循環工業經濟園區”方興未艾，商洛已經成為創業的熱土和創業者的樂園。2010年上半年，商洛市生產總值同比增長14.9%；農民人均現金收入增長26%

7、，城鎮居民可支配收入增長23%，全市全社會固定資產投資完成增長33%。整個城市處于經濟發展的快車道。國家發展戰略規劃的“關中-天水經濟區”涵蓋商洛，為商洛帶來難得的商機和發展潛力。隨著商洛城市建設發展西拓新城區、行政中心的西遷，城市會體現城區擴展，發展結構拉開，經濟環境擴充，居住環境改善的態勢，本案緊鄰新行政中心東側，比照西安北郊相同區域的發展，該區域商業未來也將會以中高檔休閑、娛樂、餐飲為發展核心。二：市場分析二：市場分析 3、商洛可競爭項目商業存量現狀序號序號項目名稱項目名稱地址地址商業構成商業構成每平米單價每平米單價備注備注1全興紫苑全興紫苑通江西路中段 獨立商業三層，底商2層，圍合式商

8、業，商業結構單一開發商前期融資將大部分商鋪低價出售酒店16層，總車位702 個2錦繡新天地錦繡新天地 州城路西段東北角 商業面積2.3萬,23層圍合式底商車位：3004003全興園全興園濱江路望江樓對面24層裙樓商業，國美入駐暫未銷售4嘉園國際社嘉園國際社區區 江濱大道 綜合體項目（物流中心、建材中心、酒店、住宅）二期車位地下530個，地上60個5御源御源 香菊路金鳳山入口處 180畝/一期83畝，綜合體，包含居住、商業、商務、酒店180畝/一期83畝，一期車位760個二：市場分析二：市場分析序號序號項目名稱項目名稱地址地址商業構成商業構成每平米單價每平米單價備注備注6東方威尼東方威尼斯水城斯

9、水城東環路南段 社區內底商和沿主街鋪位沿主街鋪位均價6000/，社區內底商4000多/，銷售率達到80%。商洛國際會議中心 7晨光城晨光城東環路，江濱大道和312國道交匯 商鋪小面積分割，主要由20150不等；1層12000元/，2層60007000元/，3-4層45005000元/；5層4000元/；商鋪5年返租，8年原價回購 8風尚國際風尚國際城城 工農路和北新街口 4層以下為商業，5700 租售思路、價格等均未定 9富華文化富華文化大廈大廈中心廣場東南角 50150平方米，單層面積約700平方米 一層14000元/，二樓7800元/，三樓4800元左右/一、二層已經售完，只剩三層500余

10、平方米注：注：威尼斯電影院1800平米，25元/平米，每年8%的遞增率，每年2元/每平米遞增。華潤萬家1-3層統一租價為：25元/平米。每年遞增價為3%，租期10年。天元時代廣場，一樓12平米左右的店鋪，租金+管理費=4200元/每月。350元/平米 二：市場分析二：市場分析 4、商洛可競爭商業項目分析 主要在建項目距離北新街黃金十字步行25分鐘以上，難以融合進自然休閑散步圈；本項目距離北新街最近，容易將人流吸引過來；北新街主商業自東向西逐步弱減：時尚消費類生活消費類工業務僅用品類，其他項目難以將北新街商業新引過來；以商州的城市體量，一個商業繁華中心足矣，難以再造一個新商業中心，本案商業定位不

11、可與傳統商業爭搶地位，其他項目只能滿足該項目周邊的商業需求，難以做大做強；所以我們應在享受北新街帶來的中心效應的同時規避同質化；商州商業最大的問題在于新老混雜不純粹，越來越多品牌找不到合格、合適的地方開店；老商業中心物業達不到新商業的要求，其他項目滿足不了支撐商業的人口數、消費能力；本項目坐享其成，先天優勢明顯；本案相對北新街優勢在于一張白紙、相對純粹，并具有濃郁的休閑購物色彩三：市場預期三：市場預期三：市場預期三：市場預期 結合規劃、區位及產品優勢，本項目以“1010萬平米五星級萬平米五星級中央生活示范城中央生活示范城”這一嶄新的形象出現在商洛。一方面可體現產品差異化的優勢，另一方面則便于項

12、目后期形象推廣主題的擴容，提升項目張力，突出產品品牌的特點，獲得區域客群的認同感和歸屬感。本案招商即立足于商洛首座城市綜合體經營和市場需求的方向，積極打造融“吃、喝、玩、樂、購”于一體的現代消費中心，滿足日益增長的城市發展、市民消費的新需求，搶占中高端市場，引領洛城消費時尚。四：四：“新樂地新樂地”的定義與定的定義與定位位 1、新樂地的定義 商洛時代廣場項目的產品在現階段的商洛商業市場是先進的，在短期內也不會被超越，我們結合當今世界“跨界（CROSSOVER）”的理念，承襲新現代主義建筑神韻，吸取時尚文化精髓，融合現代多元商業元素，在通江北路和北新街十字，承接新老城區，構筑商洛未來核心繁華地段

13、，以“時代華城”恢弘格局開創具有上路哦哦特色的商業新境界。多數商業皆“為商而商”，很少站在人們真正的需求上考慮。商洛“時代華城”以謀求“商業價值”和“娛樂價值”兩者的統一為發展理念，以滿足“人”在購物消費過程中的“快樂體驗、享受生活、與時尚共舞”為目標，打造“商洛首家享樂生活主題非常體驗廣場”的“新樂地新樂地”概念。2、新樂地的定位 本項目規劃為三大主題業態：饕餮盛宴、購物廣場、時尚休閑；主題營造“四大商業功能區”，吃、喝、玩、樂、購，一應俱全；開辟商洛首座“家庭體驗消費”的都市歡樂場。饕餮盛宴：融入本土地方特色美食，引進各地的知名餐飲品牌，永和豆漿、彤德萊火鍋、小六湯包、豪享來等；購物廣場：

14、客都超市、家電賣場等；時尚休閑：引入健康消費理念，引進知名品牌娛樂悅豪KTV、WAY酒吧、富僑足浴、老樹咖啡等；四：四：“新樂地新樂地”的定義與定的定義與定位位五：五：“新樂地新樂地”的招商和運營思的招商和運營思路路 1、包裝 概念的推出（9月11月），通過多種宣傳媒介：戶外廣告牌、招商現場的布置，突出“新樂地”的三大主題，促動招商進展，同時培養商洛市民對本項目的初步認識。橋東廣告牌：19X5.1M 以招商重點業態：餐飲、娛樂、大型超市為依托，將時代廣場描述成未來商洛城區內新興的娛樂圣地，本宣傳語即為傳遞此藍圖構想的平臺。五：五：“新樂地新樂地”的招商和運營思的招商和運營思路路項目圍墻轉角廣告

15、牌：37X4M 從項目地理位置出發，比鄰市內主要商圈；從項目定位方面闡述，本項目立足酒店、商業、住宅 三大板塊，力圖打造城市新興中心地的目標五：五：“新樂地新樂地”的招商和運營思的招商和運營思路路招商現場窗簾設計：單幅尺寸：1.053.25m 從時代廣場的建設角度出發，表現將來的時代廣場旨在營造一個繁華、絢麗的商洛名都，再現“秦楚咽喉”的繁華勝景。五：五：“新樂地新樂地”的招商和運營思的招商和運營思路路商洛錦業接待用車和公交車體推廣圖 2、運營準備 和促進 第一階段推廣期（2011、112012、03）：開業籌備，通過合適的推廣媒介 （報紙，宣傳頁，戶外廣告牌，車體等），發散開業信息，招商成 就，促銷優惠，確定開業典禮嘉賓名單，典禮內容，最終根據各品 牌裝修進度確定開業時間；第二階段運營促進（2012、042012、06）：開業后運營部針對各個銷售熱季 圍繞“新樂地”主題制定促銷方案，并監督實施；五：五：“新樂地新樂地”的招商和運營思的招商和運營思路路商業運營部2011-09-10此課件下載可自行編輯修改，供參考！感謝您的支持，我們努力做得更好！